Tout dépend du défaut constaté. Si la malfaçon a été réservée à la réception ou apparaît dans l’année suivant la date de réception, la garantie de parfait achèvement est souvent le premier recours. Si un élément d’équipement dissociable fonctionne mal dans les deux ans, la garantie de bon fonctionnement peut s’appliquer. Si le dommage est grave et affecte la solidité ou l’usage normal de l’ouvrage, il faut envisager la garantie décennale.
En bref
- Les garanties d’un, de deux et de dix ans ont, en principe, pour point de départ la réception des travaux.
- Les défauts visibles doivent être inscrits comme réserves ; les désordres apparus ensuite doivent être notifiés par écrit rapidement.
- Avant toute réparation définitive, il est prudent de conserver les preuves et de déterminer si l’entreprise, son assureur ou l’assureur dommages-ouvrage doit intervenir.
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement est la première protection du maître d’ouvrage. Elle dure un an à compter de la réception des travaux. Elle impose à l’entrepreneur de réparer les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit au moyen de réserves inscrites dans le procès-verbal de réception, soit par notification écrite lorsque les désordres apparaissent après la réception du chantier.
Pour rappel, lorsque des défauts sont visibles au moment des opérations de réception, il faut les mentionner expressément comme des réserves sur le procès-verbal.
L’article 1792-6 du Code civil prévoit que cette garantie couvre tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, à l’exception de ceux qui résultent de l’usure normale ou de l’usage. Elle a donc un champ d’application large : défauts de finition, non-conformités, petits désordres techniques, problèmes d’exécution ou malfaçons visibles.
En pratique, le maître d’ouvrage doit écrire à l’entreprise concernée, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit décrire précisément les désordres, rappeler la date de réception, viser les réserves éventuelles et demander une intervention dans un délai raisonnable.
Si l’entreprise ne répond pas ou refuse d’intervenir, un courrier de mise en demeure pourra alors être adressé.
Le délai d’un an est très bref. Il est donc déconseillé d’attendre plusieurs mois avant d’agir, surtout lorsque l’entreprise promet oralement d’intervenir sans jamais fixer d’échéance précise.
La garantie de bon fonctionnement
La garantie de bon fonctionnement, également connue sous le nom de garantie biennale, protège le maître d’ouvrage pendant une période de deux ans à compter de la réception des travaux. Elle s’applique aux éléments d’équipement dissociables, c’est-à-dire à ceux qui peuvent être retirés, remplacés ou réparés sans porter atteinte à la structure ou à l’intégrité de l’ouvrage.
Conformément à l’article 1792-3 du Code civil, les équipements concernés doivent fonctionner normalement pendant une période d’une durée minimale de deux ans. Sont notamment visés certains équipements tels que les volets, radiateurs, portes intérieures, équipements sanitaires, robinetteries, chauffe-eau ou encore divers appareils installés lors des travaux.
Cette garantie ne s’applique pas à tous les défauts. Elle vise surtout le mauvais fonctionnement d’un équipement dissociable. Si l’équipement est incorporé à l’ouvrage de manière indissociable, ou si le désordre rend l’ensemble de l’ouvrage impropre à sa destination, la garantie décennale peut être mobilisable.
En pratique, pour la mettre en œuvre, le maître d’ouvrage doit adresser une lettre recommandée à l’entreprise, décrire le dysfonctionnement et demander la réparation ou le remplacement de l’équipement. Il est utile de joindre des photos, des vidéos, des constats ou tout document montrant la panne ou l’anomalie.
Là encore, il ne faut pas attendre l’expiration du délai de deux ans. Une démarche amiable est souvent préférable au départ, mais elle doit être écrite. Les appels téléphoniques et les simples échanges informels ne suffisent pas toujours à protéger les droits du maître d’ouvrage.
La garantie décennale
La garantie décennale couvre les dommages les plus graves. Elle s’applique pendant dix ans à compter de la réception lorsque les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
L’article 1792 du Code civil pose un principe de responsabilité de plein droit du constructeur envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage. Cela signifie que, lorsque les conditions de la garantie décennale sont réunies, le constructeur est présumé responsable, sauf s’il démontre une cause étrangère.
Les exemples sont nombreux : fissures importantes, infiltrations récurrentes, défauts d’étanchéité, affaissements, désordres de structure, problèmes graves affectant la toiture, les fondations, les murs porteurs ou certains éléments indissociables de l’ouvrage.
La mise en œuvre de cette garantie suppose souvent une analyse technique préalable. La qualification d’un désordre comme relevant de la garantie décennale doit reposer sur des éléments objectifs permettant d’établir son impact réel sur la solidité de l’ouvrage ou sur son utilisation normale. C’est pourquoi une expertise amiable contradictoire ou une expertise judiciaire peut être déterminante, notamment lorsque plusieurs entreprises sont intervenues sur le chantier.
Lorsque le maître d’ouvrage a souscrit une assurance dommages-ouvrage, celle-ci peut être mobilisée pour obtenir un préfinancement des travaux de réparation, sans attendre que les responsabilités soient définitivement tranchées. Elle est prévue par l’article L. 242-1 du Code des assurances. Elle doit obligatoirement être souscrite avant l’ouverture du chantier par le maître d’ouvrage. Lorsque cette assurance n’a pas été souscrite, le maître d’ouvrage supporte seul l’avance des frais de réparation.
Tableau comparatif des garanties légales
| Garantie | Durée | Désordres concernés | Première démarche |
| Parfait achèvement | 1 an | Réserves à la réception et défauts signalés dans l’année, hors usure normale. | Courrier recommandé à l’entreprise, demande de reprise, puis mise en demeure si besoin. |
| Bon fonctionnement | 2 ans au minimum | Équipements dissociables qui fonctionnent mal : volet, radiateur, robinetterie, appareil sanitaire. | Signalement écrit, preuves du dysfonctionnement, demande de réparation ou remplacement. |
| Décennale | 10 ans | Dommages graves : solidité compromise ou ouvrage impropre à sa destination. | Déclaration à l’assurance dommages-ouvrage, courrier au constructeur et expertise si nécessaire. |
Comment agir en cas de malfaçons ?
La qualité du dossier dépend souvent des premières démarches. Commencez par rassembler les devis, marchés, factures, plans, attestations d’assurance, procès-verbal de réception et échanges avec les entreprises. Prenez des photographies datées et établissez une chronologie précise de l’apparition des désordres.
Évitez de faire disparaître les preuves avant que les intervenants et assureurs aient pu constater le dommage. En cas d’urgence, des mesures conservatoires peuvent naturellement être prises, mais elles doivent être documentées. Adressez ensuite une notification écrite à l’entreprise et, selon la garantie envisagée, à son assureur ou à l’assureur dommages-ouvrage.
Lorsque les responsabilités sont contestées, il peut être utile d’organiser une expertise contradictoire. Une demande d’expertise judiciaire en référé peut également permettre de faire désigner un technicien indépendant avant d’engager une action au fond.
Le cabinet de Maître Emmanuel DUPEN, avocat à Pau, accompagne particuliers, maîtres d’ouvrage et entreprises dans les litiges de construction, les opérations d’expertise et les recours contre les constructeurs et leurs assureurs. Vous pouvez consulter la page consacrée au droit immobilier et de la construction.
Foire aux questions
Les erreurs capitales à éviter
La première erreur est de signer un procès-verbal de réception sans réserves alors que les défauts sont visibles. Un désordre apparent non réservé peut devenir plus difficile à invoquer ensuite.
La deuxième erreur est d’attendre trop longtemps. Les délais commencent à courir à compter de la réception. Un an pour la garantie de parfait achèvement passe très vite, surtout lorsque l’entreprise promet d’intervenir sans fixer de date précise.
Faut-il toujours envoyer une lettre recommandée ?
Oui, c’est fortement recommandé. Une lettre recommandée avec accusé de réception permet de prouver la date de la demande, les désordres signalés et le délai laissé à l’entreprise pour intervenir. Elle constitue souvent la première pièce importante du dossier. Un simple appel téléphonique ou un message informel est rarement suffisant en cas de litige.
Peut-on faire réparer tout de suite par une autre entreprise ?
Il faut être prudent. En cas d’urgence ou de danger, des mesures conservatoires peuvent être nécessaires. Mais, en dehors de ces situations, il est préférable de faire constater les désordres avant de les faire disparaître. Une réparation trop rapide peut rendre la preuve plus difficile, surtout si l’entreprise initiale ou son assureur conteste sa responsabilité.
Que faire si plusieurs entreprises sont intervenues ?
Il faut identifier précisément les lots concernés : maçonnerie, toiture, plomberie, menuiserie, chauffage, électricité, peinture. Lorsque plusieurs intervenants sont susceptibles d’être responsables, une expertise contradictoire ou judiciaire permet souvent de répartir les responsabilités et de déterminer le périmètre des travaux de reprise.
Quand faut-il consulter un avocat ?
Il est utile de consulter un avocat rapidement lorsque les désordres sont importants, lorsque l’entreprise ne répond pas, lorsque l’assureur refuse sa garantie ou lorsque le terme du délai de garantie approche. Une consultation permet de vérifier la garantie applicable, de préparer les courriers et/ou mises en demeure et d’éviter une démarche tardive qui fragiliserait le dossier.
Agissez avant l’expiration du délai
En matière de construction, une démarche tardive peut fragiliser un dossier pourtant fondé. Identifier la bonne garantie, conserver les preuves et formaliser rapidement les demandes permet de favoriser une solution amiable ou de préparer efficacement une action judiciaire.
Si vous êtes confronté à des malfaçons après travaux, vous pouvez prendre rendez-vous avec le cabinet. Maître Emmanuel DUPEN vous accompagne dans l’analyse de la garantie applicable, les démarches auprès des entreprises et assureurs, ainsi que les expertises amiables ou judiciaires.